ITBI: Entenda o Imposto Sobre a Compra e Venda de Imóveis e as Mudanças Trazidas pela Reforma Tributária

ITBI: Entenda o Imposto Sobre a Compra e Venda de Imóveis e as Mudanças Trazidas pela Reforma Tributária

A compra de um imóvel envolve despesas além do valor do próprio bem, e o ITBI é uma das principais. Esse imposto municipal incide sobre as transações imobiliárias e, com a recente reforma tributária, algumas mudanças importantes em sua base de cálculo e momento de incidência estão em vigor. Neste artigo, vamos esclarecer como o ITBI funciona, quem deve pagá-lo, as possíveis isenções e as principais alterações com a nova legislação. Continue a leitura para entender todos esses pontos!

O Que é o ITBI?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo cobrado pelos municípios em transações onerosas envolvendo imóveis, como compras e vendas, cessões e dações em pagamento. Toda vez que há uma transação desse tipo, o imposto é exigido para que o registro do imóvel em cartório seja efetuado, consolidando a propriedade no nome do comprador. Sem o pagamento do ITBI, o cartório não realiza o registro, o que torna o pagamento desse imposto um passo essencial na compra de imóveis.

Quem Paga o ITBI?

Em regra, a responsabilidade pelo pagamento do ITBI é do comprador, exceto se houver acordo em contrário com o vendedor. A alíquota do imposto varia conforme o município, podendo oscilar entre 2% e 5%, e o pagamento ocorre no município onde o imóvel se localiza, no momento da lavratura da escritura.

ITBI x ITCMD: Qual a Diferença?

Embora o ITBI esteja associado a transações de compra e venda entre pessoas vivas, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre transferências gratuitas, como heranças e doações, e é um imposto de competência estadual. Essa distinção é importante para que o contribuinte não confunda os tributos e esteja ciente de qual imposto deverá pagar em cada tipo de transação.

Base de Cálculo do ITBI e a Discussão no STJ

Nos últimos anos, muitos municípios começaram a calcular o ITBI com base no valor venal de referência, uma avaliação de mercado fixada pela prefeitura, que muitas vezes superava o valor real de transação do imóvel. Essa prática gerou discussões jurídicas, e, em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação efetiva, salvo se o fisco municipal contestar o valor declarado pelo contribuinte. Essa decisão visa trazer mais transparência e justiça ao contribuinte, alinhando o cálculo do imposto ao valor real pago.

ITBI e Holding Patrimonial: Como Funciona?

Para quem busca organizar seu patrimônio, o planejamento sucessório por meio de uma holding patrimonial pode representar economia tributária no que diz respeito ao ITBI. Quando imóveis são transferidos para uma holding patrimonial para uso exclusivo da família, o imposto geralmente não é aplicado. No entanto, se a holding for imobiliária (com receita oriunda da venda ou aluguel de imóveis), o ITBI será exigido. Em certos casos, a criação de duas holdings para separar imóveis destinados à geração de renda dos demais bens familiares pode otimizar a tributação.

Reformas e Mudanças no ITBI: O Que Esperar?

A reforma tributária trouxe novas regras para o ITBI, especialmente sobre quando o imposto deve ser cobrado e a base de cálculo utilizada. Com a aprovação do Projeto de Lei Complementar (PLP) 108/2024, o fato gerador do ITBI passa a ser o momento da assinatura do contrato de compra e venda, e não mais apenas o registro em cartório, como era antes. Além disso, a nova legislação propõe que a base de cálculo seja o valor de mercado do imóvel, normalmente superior ao valor base do IPTU, o que pode aumentar o custo do imposto para o comprador.

Essas mudanças impactam diretamente a forma como o ITBI é cobrado e como os compradores e investidores devem planejar suas transações imobiliárias. Estar atualizado sobre essas alterações permite ao contribuinte tomar decisões mais informadas e buscar alternativas que otimizem a carga tributária, como a criação de uma holding patrimonial para proteger e gerenciar os bens familiares.

Conclusão

O ITBI é um imposto relevante nas transações imobiliárias, e as mudanças trazidas pela reforma tributária alteram o momento de incidência e o valor base para cálculo, impactando os custos na aquisição de imóveis. Para quem está planejando uma compra de imóvel ou considera estratégias de sucessão patrimonial, é essencial contar com orientação especializada, de modo a identificar as melhores oportunidades para reduzir a carga tributária e proteger o patrimônio.

Se você deseja saber mais sobre como otimizar seus investimentos imobiliários ou organizar o seu patrimônio de forma estratégica, entre em contato!